De la valeur des terrains

terrainIl y a quelques billets, j’évoquai cette maladie de l’État qu’est l’interventionnite et ses conséquences : au mieux pas grand’chose, dans la plupart des cas, un effet pervers. Démonstration par l’exemple en ce qui concerne le marché des terrains à bâtir.

J’habite dans une petite commune d’à peine 300 habitants. Chacun peut acheter le terrain de son choix pour y mettre sa maison. Puis arrive le jour où on apprend que la commune doit mettre en place une carte communale (on, c’est le conseil municipal dont je fais partie). Nous sommes une petite commune, donc pas de PLU, même si c’en est proche.

La carte communale c’est quoi?

En résumé, c’est un document réglementaire où sont indiqués les différents zonages de la commune : zones constructibles, zones d’activités, zones inondables, etc…. Elle est faite une bonne fois pour toute pour plusieurs dizaines d’années.

Comment s’établit une carte communale?

Au conseil, nous sommes quasiment tous en activité, et nos connaissances en nouvelles réglementations sont souvent limités. On doit donc faire appel à un cabinet d’études spécialisé donc grassement rémunéré.
Le travail de ce cabinet va être d’estimer le potentiel de croissance démographique qui déterminera la surface totale destinée à la construction de nouveaux logement. Une fois cette surface déterminée, c’est au conseil de délimiter les différentes zones constructibles en respectant quelques règles de bases : limiter le mitage, les servitudes, les parcelles zarbies et autres joyeusetés qui pourraient amener à des guerres entre voisins. Ensuite vient l’enquête publique pour recevoir les doléances/remarques de chacun (C’est à ce moment là qu’on se fait pleins de bons copains).

Mis à part les choix de bon sens, pourquoi choisir telle parcelle et pas une autre?

L’élément le plus important me parait être le mitage. Le mitage c’est l’ensemble des « trous » entre les constructions. L’usage veut que ces trous doivent être comblés en premier avant d’autoriser des constructions en périphérie des bourgs. Hormis les considérations architecturales ou urbanistiques, c’est surtout les coûts de raccordements qui impliquent ces choix.
Au titre de l’égalité et du « droit à  » l’eau, l’électricité, l’égout, etc. Qu’une personne décide de construire son logement dans un bourg ou paumé dans la forêt à 3km du centre-ville, elle ne paiera qu’un forfait d’accès et c’est la collectivité qui prend en charge les travaux, qu’il y ait 2m ou 3km de tranchée. A 10 000€ le kilomètre, on comprend alors que les collectivités préfèrent qu’on ne s’éloigne pas trop.

Pour en revenir au prix du terrain, si avant la carte communale on pouvait dire que la valeur de 2 parcelles identiques, voire voisines, était sensiblement la même, la donne n’est plus la même pour celle incluse dans la zone constructible et celle qui ne l’est pas. Devinez qui vient d’avoir un nouvel ami…. 🙁

C’est avec ce genre de réglementation qu’on crée une rareté artificielle et tout le monde sait que ce qui est rare est ????? De l’autre coté, elle agit comme une spoliation envers celui qui n’en profite pas.

 

Imaginons une seconde que le « droit à » n’existe pas. Que celui qui veut s’éloigner du bourg le puisse mais en assume les conséquences en terme de coûts de raccordement électrique et eau potable. Ce n’est pas très égalitaire peut-être mais en est-ce autant plus injuste pour les autres? L’intérêt général n’est il pas plutôt là? Cela favoriserait-il le mitage ou forcerait plutôt les gens à s’installer en centre-ville? Cela appauvrirait il Paul pour mieux enrichir Jacques?

 

Inspiration : L’article de Vincent Benard sur Atlantico

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